业主不得不知的新房验收常识

　　交房对业主来说可是一件大事，正确的房屋验收，可以让业主及时发现问题，及时要求开发商进行整改，否则一旦收了房，再发现问题，就难办了。特别是近年来，频频出现的房屋质量问题，更是让业主不敢掉以轻心。那么新房交房的验收流程是什么样的，有什么注意事项?

　　一、怎么验收房?

　　(1)毛坯房验房

　　所谓毛坯房验房，就是对房屋内部的基础设施进行验收，包括基本房屋内部的土建工程以及相应的配套设施(譬如水、门、窗、电管线等基础设施的质量检验)，包括一些 小区公共部分的检验，包括一些其他设施的检验，譬如外遮阳设施、燃气报警器等。

　　(2)精装修房验房

　　精装修房的检验则除了对基础设施的检验外，还增加了其他设施的检验，譬如家具、家电等的验收。其中要考虑到质量问题、灵敏度问题以及相应的环保性或者其他方面是否达标。

　　二、验收房需要准备哪些东西?

　　(1)身份证件。

　　(2)相关资料。

　　(3)相关费用(房屋价款结算、物业管理费用、公共维修基金等等)。

　　(4)验房工具(盆、小锤、5米卷尺、手电等等)。

　　(5)开发商和物业核验业主材料。

　　三、交房手续是什么?

　　(1)通知

　　开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用(即默认交接已经完成)。

　　(2)验收

　　购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

　　验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。

　　四、交房要付多少钱?

　　(1)新房交房税费有：

　　a.契税：非普通住宅契税按4%征收，普通住房标准为按1.5%征收。个人购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。

　　b.住房维修基金：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

　　c.房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

　　d.证照印花税：5元/本。

　　e.工本费：10元/本。

　　(2)开发商收取的费用：

　　a.房款尾款：根据双方合同约定。

　　b.面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书。

　　c.装修变更费用：根据业主与开发商的补充协议。

　　d.车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位的除外，但要注意车位是有产权的)

　　e.宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。

　　f.其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。

　　(3)物业管理收取的费用：

　　a.物业管理费用：以合同约定为准。

　　b.北方城市供暖费:物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用，更没有权利以此作为不交付房屋的理由。

　　c.水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用不宜超过常规家庭3个月的水电费用(分户计量除外)。

　　d.停车管理费

　　(4)物业装修管理收取的费用：

　　a.装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须退还。

　　b.装修管理费

　　c.垃圾消纳费

　　d.装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过5元/证。

　　(5)新房交房费用缴纳注意事项

　　a.公共维修基金：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。

　　b.契税：按规定，契税应在办理产权证时交，有很多开发商会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的。

　　c.中维修基金：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》。

　　总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。

　　d.物业费：一般来说，物业管理费交一年，具体以合同约定为准。

　　e.北方城市取暖费：一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。

　　f.其他各种收费：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。

　　五、收房的流程是什么?

　　(1)开发商和物业核验业主材料，双方确认收房流程。

　　(2)业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》、《线管分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》，并由开发商加以说明。

　　(3)业主对新房做综合验收，即重要的验房环节。

　　(4)业主就验房中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

　　(5)开发商出具《实测面积测绘报告》，注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否一差异。查看售楼合同，看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%。

　　(6)业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收房书》。

　　(7)与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

　　(8)办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商，业主也有权拒绝代办。

　　(9)业主签署《入住交接单》，收房完成。

　　六、什么是房子的质量问题?

　　(1)看合同核面积

　　(2)测量层高

　　(3)看下水是否有漏堵

　　(4)榔头轻敲听是否有空鼓

　　(5)看墙面是否有渗水、裂缝现象

　　(6)看门窗是否灵活

　　(7)拉开电闸看分路

　　七、验房的流程及注意事项?

　　1 户门：

　　1.1 门要运作自如、门的开启关闭是否顺畅，门开关时有无特别声音;

　　1.2 门间隙是否太大(特别是门锁的一边)、门四边是否紧贴门框户门;

　　1.3 除了要留意门身修饰平滑与否外，亦要试开门锁，看看是否运作自如。门锁应安装牢固。门匙与门锁是否封口等等。门插是否插入得太少;房门的插销、门锁是否太长太紧;

　　1.4 要注意门上油漆是否完好无缺，门内外面是否光滑平整和有无磕碰。

　　2 窗户：

　　2.1 仔细检验窗是否渗水。窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

　　2.2 窗与混凝土接口有无缝隙;窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗户玻璃是否完好;窗户油灰饱满，粘贴牢固，油漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。2.3 窗户开启关闭是否顺畅，关闭窗后密闭性是否好，窗体有无变形。

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　　3 墙壁：

　　3.1 墙壁要平滑墙当然应横平竖直。墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声?环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整滑净，墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。

　　3.2 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

　　3.3 内墙墙面上有否石灰爆点。

　　3.4 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象;墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。

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　　4 天花：

　　4.1 顶上是否有裂缝?没有裂缝，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

　　4.2 有无渗水

　　4.3 看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

　　5 空调：

　　5.1 是否漏水;

　　5.2 有无表面破损;

　　5.3 制热、冷效果。

　　6 卫生间：

　　6.1地面：粘贴是否牢固、平整，砖缝均匀、有无渗水;防水是否有效：在卫生间和洗衣间保持几厘米的积水，泡卫生间的地面24 小时以上，以检查卫生间和洗衣间地面的防水层;地漏排水是否通畅;排水坡度是否合理：在地面倒水做实验;

　　6.2水龙头：出水通畅否、是否漏水;

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　　7 厨房：

　　7.1检查厨房卫生间的上下水管道，看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象;

　　7.2可以把洗菜池、放满水，然后排出去，检查一下排水速度;

　　7.3操作台面是否破损;

　　7.4检测所有厨房电器。

　　8 电源插座、电源开关、电闸：

　　8.1 试用所有的电源开关、插座和电闸。带一个有显示灯的插头，这样检查插座时很方便。电笔不合适，因为插座有保护，必须三个头同时插才可以插入。

　　8.2 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

　　8.3 电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开。

　　8.4 距离地面30 厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。

　　8.5 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。

　　9 其他：

　　9.1 屋内是否清洁，有无残留建筑垃圾;

　　9.2 检查所有可以拆开的空间内是否有垃圾。

　　八、碰到房子有问题怎么办?

　　购房人能否以此为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋。

　　若合同中没有明确约定，根据《合同法》百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”

　　《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”

　　根据上述法律规定，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。